주택청약 대한 공부와 정리(국민주택, 민영주택, 청약통장, 청약1순위,청약신청방법, 가점제, 추첨체, 전매제한)

0. 청약이란?

주택청약이란 주택을 분양받으려는 사람이 분양주택의 종류에 따라 일정한 입주자격을 갖추어 사겠다는 의사표시로 예금 등에 가입하는 것을 말한다. 청약하려는 자는 미리 입주자저축(청약저축, 청약예금, 청약부금, 주택청약종합저축)에 가입하는 것이 유리하다. 분양하는 주택의 입주자는 주택의 종류에 따라 청약자격(무주택세대주 기간, 청약저축 납입횟수, 저축총액 등)이 많은 순서로 입주자를 선정하는 순차제, 일정한 기준의 가점항목과 감점항목을 합하여 산정한 가점제 점수가 높은 순서로 입주자를 선정하는 방식인 가점제와 추첨의 방식인 추첨으로 선정된다. 주택의 입주자로 선정된 사람은 일정한 기간이 지나기 전에는 입주자로 선정된 그의 지위나 주택을 전매할 수 없다.

 

 

 

 

 

1. 분양주택의 종류 - 국민주택, 민영주택

주택은 국민주택과 민영주택으로 구분된다. 국민주택은 국가, 지방자치단체, LH 및 지방공사가 건설하는 주거전용면적 85m² 이하의 주택이나 국가나 지방자치단체의 재정 또는 주택도시기금(구 국민주택기금)을 지원받아 건설ㆍ개량하는 주거전용면적 85m²이하의 주택을 말한다. (단, 수도권 및 도시지역이 아닌 읍ㆍ면 지역은 주거전용면적 100m² 이하)

 

민영주택은 국민주택을 제외한 주택으로 민간 건설업체가 지은 아파트들이 여기에 속한다.(래미안, 자이 등)

 

 

2. 청약통장의 종류

청약통장의 종류는 주택청약종합저축, 청약저축, 청약예금, 청약부금으로 4가지가 있지만 청약저축과 청약예금, 청약부금은 2015년 9월1일부터 신규가입이 중단되어 현재 가입할 수 있는 청약통장은 주택청약종합저축 뿐이다.

 

2009년 5월에 출시된 주택청약종합저축은 기존의 청약저축에 청약예금, 청약부금 기능을 한데 묶어 놓은 입주자저축(청약통장)으로 국민주택과 민영주택 모두에 청약할 수 있다. 가입대상은 국내 거주자인 개인으로 연령이나 자격제한에 관계없이 누구나 가입이 가능하며, 매월 2만원~50만원 이내에서 자유롭게 납입이 가능하다. 

 

3. 청약자격

(1) 민영주택

최초 입주자모집공고일 현재 해당 주택건설지역 또는 인근지역에 거주하는 자로서 민법에 따른 성년자(만19세 이상)와 아래의 어느 하나에 해당하는 세대주인 미성년자(주택청약 시 성년자로 인정)만 청약 신청할 수 있다. 

 

그리고 청약주택별 다음 어느 하나에 해당하는 경우 청약통장이 1순위에 해당하여도 2순위로 청약하여야 한다.

- 투기과열지구* 또는 청약과열지역** 내 민영주택에 청약하는 경우

1) 세대주가 아닌자

2) 과거 5년 이내에 다른 주택에 당첨된 세대에 속한 자

3) 2주택 이상 소유한 세대에 속한 자

*투기과열지구(작성일기준)

 

 

 

 

**청약과열지역(작성일기준)

 

 

 

 

- 주거전용 85m 2를 초과 공공건설임대주택*, 수도권에 지정된 공공주택지구에서 공급하는 민영주택에 청약하는 경우 2주택 이상 소유한 세대에 속한 자

* 공공건설임대주택: 공공건설임대주택은 공공주택 특별법에 따른 공공주택사업자가 직접 건설하여 공급하는 공공임대주택입니다.

 

 

 

 

 

 

• 순위별 청약자격 발생 기준일 : 최초 입주자모집공고일
• 청약저축 가입자의 민영주택 청약 : 가입 후 1순위 자격을 취득하여 납입인정금액이 각 지역별 청약예금 예치금액이상인 경우 해당 청약예금으로 전환 (입주자모집공고일 전일까지)하여 청약할 수 있음

 

(2) 국민주택

최초 입주자모집공고일 현재 해당 주택건설지역 또는 인근지역 에 거주하는 자

 

 

 

 

- 2순위: 1순위 제한 자

투기과열지구 또는 청약과열지역 내 국민주택에 청약하는 경우 청약통장이 1순위에 해당하여도 2순위로 청약하여야 합니다

(1) 세대주가 아닌 자

(2) 과거 5년 이내에 다른 주택에 당첨된 자가 속해 있는 무주택세대구성원(세대에 속한 자 전원이 주택을 소유하고 있지 않은 세대구성원)

* 순위별 청약자격 발생 기준일 : 최초 입주자모집공고일

*동일한 주택 및 당첨자 발표일이 동일한 국민주택에 대해 한 세대에서 한 사람만 청약신청하여야 한다.
한 세대에서 2인 이상 청약 시 당첨취소 등 불이익이 발생할 수 있다.
* 1순위 내 동일지역 경쟁 시 당첨자 선정 순차
1) 3년 이상의 기간 무주택세대구성원으로서 저축총액 (청약저축 매 월 최대 10만원까지만 인정)이 많은 자
2) 저축총액이 많은 자

 

3. 가점제와 추첨제

분양 모집공고를 보면 가점제와 추첨제라는 것을 볼 수 있다. 아파트를 분양하는 민영주택과 국민주택은 입주라를 뽑을 때 이 두가지를 각각 혹은 혼용하여 사용하는데, 이에 대해 알아보자.

 

먼저 가점제는 무주택기간, 부양가족 수, 청약통장 가입 기간에 대한 점수를 산정해서 점수가 높은 순서대로 입주자를 선정하는 방식이다. 본인의 청약가점에 대해서는 청약홈에서 확인이 가능하다.

 

추첨제는 우선 가점제로 일정 비율을 선정하고, 나머지 부분을 추첨을 통하여 선정하는 방식이다.

 

아파트를 분양하는 지역이나 평형대에 따라 가점제와 추첨제의 비율을 달리하는데 일반적으로는 아래 표와 같다.

 

 

 

4. 청약신청방법

(1) 인터넷 청약신청

 

 

 

 

 

(2) 은행지점 청약신청 

 

 

 

 5. 전매제한

사전적으로 ‘전매’는 다른 사람이 산 것을 다시 사는 것을 의미하며 전매제한이라 함은 산 것을 다시 파는 것을 제한하는 것으로 그 제한 대상은 포괄적이라고 할 수 있으나, 주로 「주택법」에서 규정하는 주택을 대상으로 제한하는 것을 의미한다.

주택입주자로 선정된 지위는 일반적인 입주권과 분양권을 의미하며 그 구분은 다음과 같다.

1. 입주권 : 관리처분계획인가 등을 통해 조합원 등이 입주자로 선정된 지위

2. 분양권 : 청약을 통해 조합원 외의 일반이 입주자로 선정된 지위

「주택법」에서는 입주자로 선정되어 당해 주택에 입주할 수 있는 권리·자격·지위에 대한 전매제한의 대상 및 기간을 10년 이내에서 지역별로 규정하도록 하고 있다.「주택법」에 의한 분양권 전매제한 대상은 다음과 같다.

1. 투기과열지구안에서 건설·공급되는 주택의 입주자로 선정된 지위

2. 분양가상한제 적용주택 및 당해 주택의 입주자로 선정된 지위.(다만, 「수도권정비계획법」에 따른 수도권 이외의 지역으로서 투기과열지구가 아니거나 지정 해제된 지역 중 공공택지 외의 택지에서 건설·공급되는 분양가상한제 적용주택 및 해당 주택의 입주자로 선정된 지위는 제외)

3. 수도권의 지역으로서 공공택지 외의 택지에서 건설·공급되는 주택 또는 그 주택의 입주자로 선정된 지위

한편 전매제한 대상인 주택의 입주자로 선정된 자 또는 주택을 공급받은 자의 생업상의 사정 등으로 전매가 불가피하다고 인정되는 경우에는 따로 예외를 규정하고 있으며, 공공택지에서 건설 공급되는 주택의 경우에는 해당 사업자인 한국토지주택공사 및 지방공사가 당해 주택을 우선 매입할 수 있다.

또한 전매제한 대상 주택을 공급하는 사업주체는 주택의 소유권을 제3자에게 이전할 수 없음을 소유권에 관한 등기에 소유권 보존등기와 동시에 부기등기를 해야 할 의무를 가진다.