리츠(REITs) 투자 가이드 - 리츠 개념, 투자 대상, 세제 혜택, 글로벌 리츠 소개

처음으로 해외주식을 시작하게 된 계기가 된 종목은 Realty Income이라는 미국 REITs주였는데 그 이유는 안정적인 비즈니스 모델과 한국의 맥쿼리인프라와 같이 수익의 90%이상을 배당으로 지급한다는 점, 그리고 월배당을 해준다는 점, 그리고 시간이 지날수록 배당금이 꾸준히 상승한다는 점에서 오피스텔 월세보다 매력적이었다. 그 이후로 REITs에 빠져 인프라, 데이터 센터, 물류창고, 헬스케어 등 다양한 섹터의 REITs 주들을 공부했고 그러면서 너무나 매력적인 아메리칸타워(AMT), 이퀴닉스(EQIX), 웰타워(WELL), 프로로지스(PLD) 등을 알게 되고 일부 투자를 하게 되면서 REITs 덕분에 꾸준한 나의 계좌는 꾸준한 현금흐름을 창출할 수 있게 됐다.

 

이번에 대신증권에서 REITs에 관심이 있는 사람들에게 REITs의 개념과 섹터, 세제 혜택, 그리고 글로벌 REITs를 소개하는 좋은 리포트를 발간해서 그 내용을 정리해보고 두고두고 읽어보려 한다. 

 

 

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Part1. What's REITs?

1. 리츠(REITs)란?

다수의 투자자들로부터 자금을 모아 부동산 및 부동산 관련 유가증권에 투자/운용하고 임대료를 징수함으로써 수익을 창출하고, 통상 과세소득의 90% 이상을 주주에게 지급하는 부동산 자산에 쉽게 투자할 수 있는 간접투자기구  

 

2. 글로벌 리츠 시장의 규모는?

2019년말 기준 글로벌 리츠 시장의 시가총액은 2조달러로 규모로 전세계 GDP의 2.6%로 국가별 비중은 미국 64%, 일본 8%, 호주 5%, 영국 4%, 싱가포르 4%

3. 왜 리츠에 투자해야 하는가?

꾸준한 배당 수익과 시세 차익 + 자산 포트폴리오 위험 축소

 

4. 리츠는 어떤 투자자에게 적합한가?

주식투자가 수비지 않은 투자자, 정기적인 현금흐름을 원하는 투자자, 고정적인 수입이 필요한 연금생활자

 

5. 리츠와 다른 투자자산과의 차이점은?

풍부한 유동성, 관리 편의성, 자유로운 투자기간, 넓은 투자자산 선택 폭, 정기적인 현금흐름

6. 리츠 투자 시 점검사항은?

리츠 투자 시 아래의 사항을 체크리스트로 작성해서 보면 좋을 것 같다.

 

Part2. 주요국 리츠 시장

1. 전 세계 다양한 부동산 자산 보유 가능한 리츠 시장

미국, 일본, 호주, 영국, 싱가포르 등 37개국의 지분형 리츠 12개의 섹터와 모기지 리츠에 투자할 수 있는 상품

2. 미국 리츠(US REITs)

전세게 최대 리츠 시장으로 다양한 섹터의 리츠가 상장되어 있음

 

3. 일본 리츠(J-REITs)

대부분 대도시 부동산을 보유하고 있어 임대수익 안정성이 높으며 저금리 기조와 함께 성장 지속중

 

 

3. 싱가포르 리츠(S-REITs)

해외 비중이 높고, 앵커리츠구조*가 주는 높은 신뢰성과 안정성으로 인해 투자자들이 선호하는 특성

* 앵커리츠구조: 개발/건설업자, 대기업, 금융기관 및 연기금이 최대주주가 되어 경영 전반을 지원하여, 리츠의 안정성과 신뢰성을 높여주는 구조로 스폰서리츠라고도 불림

 

4. 한국 리츠(K-REITs)

아직은 초기 단계이나 저금리 기조와 은퇴세대 증가로 리츠시장 성장 기대

 

 

Part3. 부동산 분야별로 다양한 투자 기회

1. 글로벌 리츠 섹터

모기리 리츠와 지분형 리츠로 구분되며 지분형 리츠는 12개 섹터로 분류됨

 

2. 인프라스트럭처 리츠(Infrastructure REITs)

- 무선 통신탑, 기지국, 광섬유, 무선 네트워크 시설 등을 자산으로 소유 및 운영하며 미국 리츠 시가총액의 20%를 차지

- 임대기간은 5~10년으로 긴 편으로 5G 투자 확대 기간동안 고성장 기대

 

3. 데이터센터 리츠(Data Center REITs)

데이터 센터 보유 및 운영하면서 임차인에게 서버 공간을 제공해주는 리츠로 공간 전체를 임대하는 Wholesale, 다수 기업이 공유하는 Retail, 기업간 데이터를 교환하는 Interconnection 사업을 영위

 

4. 산업/물류 리츠(Industrial REITs)

배송센터 및 물류 창고 등의 부동산 소유/운영

 

5. 오피스 리츠(Office REITs)

중심업무지구에 위치한 자산이 많으며, 특정 산업이나 도시에 집중 투자

 

6. 리테일 리츠(Retail REITs)

쇼핑센터, 몰, 지역 상가등 소매 부동산 보유 및 운영

 

7. 숙박/리조트 리츠(Lodging/Resort REITs)

호텔이나 리조트 소유 및 관리

 

8. 주거 리츠(Residential REITs)

 

9. 셀프스토리지 리츠(Self Storage REITs)

물품 저장 설비 소유 및 관리하며 개인과 기업에게 공간 임대

 

10. 헬스케어 리츠(Health Care REITs)

노인 주거 커뮤니티, 요양 시설, 의료 연구 시설 등을 보유 및 관리

 

11. 목재 리츠(Timberland REITs)

산림지 소유 및 운영

 

12. 복합형 리츠(Diversified REITs)

오피스, 리테일, 주거, 산업용 등 다양한 섹터의 부동산을 기초자산으로 분산 투자 효과

 

13. 스페셜티 리츠(Specialty REITs)

카지노, 영화관, 스키장, 골프장, 농지, 교도소 등 특수한 부동산을 기초자산으로 함

 

14. 모기지 리츠(Mortgage REITs)

대출담보 채권 및 다양한 부동산 관련 대출 상품에 투자

 

Part4. REITs 투자 시 점검 및 알아야 할 것들 

* FFO(Fund From Operation): 당기순이익에 감가상각비를 더하고 자산 매각 수익을 차감해 리츠의 배당 가능한 이익

* NAV(Net Asset Value): 순자산가치로 청산될 때 자산이 주당 얼마만큼 남는가를 알려주는 지표

 

 

Part5. 리츠 투자 실전편

1. 검토사항

2. 수익과 비용 및 세금 구조의 차이

 

Part6. 글로벌 대표 리츠 종목과 리츠 ETF

대신증권에서 선정한 글로벌 대표 리츠 종목과 ETF는 첨부파일의 51페이지부터 참고

 

 

대신증권_REITs+ABC[한권으로+읽는+리츠+투자+가이드].pdf

6.41MB

 

 

 

 

※ 출처: 대신증권